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时代周报 05-23

挂牌价一个月内暴跌 10%,上海热点学区房降温明显

本文来源:时代周报 作者:忻奇琪

没有电梯,没有网络,30 多平方米的空间里放个桌子,就只容得下一个人通过,这间狭小如走廊般的一室户,是上海典型的 " 老破小 "。不仅室内 " 糟心 "," 碰到下大雨,走在小区里一不小心还会踩到水坑里弄湿鞋子。" 业主汪华(化名)向时代周报记者抱怨道。

在作出置换的决定之前,汪华从未想过自己会买这样的房子。" 如果当时不是为了小孩上学,我绝对不会买这样的房子。" 但在成功上车老破小学区房后,她仍然会不由自主地关注着同小区房子的成交情况。

5 月 21 日,汪华告诉时代周报记者,今年 1 月中旬,自己以约 450 万元总价购得这套房子。" 这套房子买好后,同小区、同面积的学区房最高的时候涨了大概有 100 万元,约 550 万元。" 汪华表示。

但最近她再次从中介处了解到,上述同等条件的学区房挂牌价已经比最高点时降价了 50 万元左右,降幅达 10% 左右,而这一切发生在最近一个月内。

提前买房反而 " 踏空 " ?

回忆起第一套学区房看房经历,汪华记忆犹新:" 我就看了一眼就退出来了,很典型的上海老破小,长条形的户型,房东也是很凶的上海阿姨,但最后其实我买到的这套还不如这第一套。"

2020 年 12 月到 2021 年 1 月,这段时期内上海学区房市场 " 严峻 " 的形势,逐渐动摇她的想法。每隔一段时间,中介都会和她发消息,推荐她去看类似的老破小学区房,但没过两天又和她说,房子已经没有了。

渐渐地,她发现有些热门的房子真的会被 " 秒掉 ",再不上车似乎就晚了。" 几乎没有犹豫,我就买下了这套 30 平方米的老破小,每平方米的均价大概在 16 万元左右。"

就在汪华上车 2 个月后,上海市教育政策又发生了新的变化。

3 月 16 日,上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》,对 2022 年起参加本市高中阶段学校招生录取的考生实施 " 名额分配综合评价录取 " 制度,将优质高中资源以名额分配的方式重新进行配置。

这使得一些冷门的、过去不为购房者所看好的初中,后续入读优质高中的机会大增,同时也影响了上海部分热门初中学区房的 " 含金量 "。

由于汪华的房子本身就处于 " 教育强区 ",新政对她这样的已经上车、小孩今年就要上学的家长来说影响并不大,但提前买了学区房的业主又遇到新的挑战。

3 月 25 日,华东师范大学第二附属中学前滩学校(下简称 " 前滩华二 ")发布了 2021 年招生新政,该学校属性为九年一贯制公办学校,一直以来都受到浦东新区家长们的热捧。但与往年政策不同的是,今年想进第一档排序,需要给儿童在房产证上加名字。

这也就意味着,在该招生政策公布后购房的业主,可以在不产生额外费用的情况下往房产证上加子女名字,但之前未加儿童姓名的前滩老业主们,或被挤出第一档名额。

高中名额分配教育新政加上热门学校招生新政变化,多重因素影响下,上海部分热点学区房市场情绪降温明显。

5 月 19 日,时代周报记者走访浦东前滩附近对口前滩华二的学区房时发现,从年初的一房难求,如今似乎集体 " 哑火 " 了。记者从附近中介处了解到,近两个月里,学区房的带看量、成交量均有下降趋势。

沪上部分热点学区房降温明显

上述中介进一步表示:" 去年年末的时候,热门的老破小单价一度冲高到接近 20 万元 / 平方米,部分房源的总价甚至上涨 30% 以上,但如今价格大概已回落到去年年末的水平。"

不仅如此,前滩板块房东们的态度也发生了变化。" 之前行情很热的情况下,房东对我们的态度都是爱答不理的,而且经常会不接电话不回微信,但这个月有时候在小区里碰到,房东反而会主动打招呼,询问最近有没有人要来看房。" 中介表示。

相似的情况也发生在浦东三林。

据《中国经济周刊》报道,招生新政出台前后的学区房热度变化有明显差异。上海瑞阳不动产公司门店总经理蒋毅曾指出," 浦东三林某二梯队老破小学区房,去年单价从 6 万元 / 平方米涨到 9 — 10 万元 / 平方米,中考新政出台后降至 8.5 万元 / 平方米,我们预期后续可能继续下跌至 8 万元 / 平方米左右。若未来上海实施多校划片的话,学区房溢价空间将进一步缩小。"

学区房的交易速度放缓直接影响上海二手房市场的交易热度,加上受严查经营贷、消费贷以及房贷审批速度放缓等影响,上海 4 月的二手房市场交易量和挂牌量都出现明显下跌。

5 月 22 日,兔博士 App 发布数据显示,成交总体套数为 21198 套,环比上月下降 37%,挂牌套数 65953 套,环比上月下跌了 24%。除了崇明的成交套数上升之外,其余各区都出现了不同程度的下滑,而嘉定、青浦、松江、浦东等区域的成交套数更是出现了 40% 以上的跌幅,成交价格方面,以往学区房成交大区的浦东新区出现 3% 的价格下滑。

(4 月上海各区二手房交易量价 图片来源:兔博士 app)

同日,浦东三林板块的一位中介负责人向时代周报记者指出,随着上海各类调控政策逐渐发酵,到了 4 月终于显现出政策所带来的威力,接下来预计楼市不会有太大反弹,或将继续保持收窄的情况。整体来看,年初多轮调控新政以及中考招生新政出台以来,上海楼市正逐渐趋于平稳,此前虚高的学区房价格也开始回归。

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