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ZAKER房产 05-21

中冶 · 逸璟台,打造长岭居高端宜居豪宅标杆

今年 4 月,深振业以 27274 元 / 平方米楼面价夺得黄埔区 HBPQ-A-6 地块,成为黄陂板块内炙手可热的开发商。

无独有偶,长岭居在 2016 年也曾以同样价格拍出一块地,并一举刷新历史,成为板块内标杆房企,而当年拿下这块地的,正是中冶置业。拿地后的中冶,在地段内建起了如今雄视黄埔的中冶 · 逸璟台。

作为外来房企,中冶进入广州房地产市场的时间并不算早,甚至可以说有点晚。但它入局的气势一点都不小,在第一年即 2016 年,就连续以 " 地王价 " 拍下黄埔长岭居地块和海珠中冶逸璟公馆所在地块。

中冶落子广州的定位十分明确,那就是打造高端、宜居的生态产品,中冶 · 逸璟台项目也确实做到了。

说起逸璟台,其实免不了是要说长岭居。

长岭居与科学城圈层不同

长岭居位于黄埔中部,背靠区府和科学城,是广州东部山水新城生态宜居示范区。从地图上看,长岭居北有水牛山、黄旗山,南有萝峰山,三山环绕,森林覆盖很高,这样的环境,宜居性也很高。

相比科学城内的大壮名城、品秀星樾这些刚需产品,主打复式、别墅的逸璟台,确实更符合长岭居的山山水水。

有人认为,复式远会不如大平层舒适,市场的表现也会不如大平层,笔者想说的是,这个,既要看地段,也要看稀缺性,好的位置,稀缺的产品,无论是什么,都会涨得快。

首先地段上,我们可以比较黄埔不同板块的去化数据。今年 4 月份,克尔瑞发布的数字表明,3 月份长岭居板块的去化时间仅为 2.7 个月,比科学城的 8.7 个月和旧黄埔的 4.4 个月都要短。

从这里不难看出,长岭居的受欢迎程度在整个黄埔居于前列。

其次是,广州的复式住宅一直很走俏,关键原因就是稀缺性,广州 2020 年复式房源只有 3803 套,只占全市供应量的 4%,大壮名城一个楼盘的户数量都是它的 5 倍(大壮名城未来总户数约有 19000 户)。

另外,作为复式房型较为集中的板块,长岭居过去一年涨幅也很可观,达到了 17%,新房均价从 2020 年 6 月的 26500 万 /㎡涨到 31000 万 /㎡,但同一时期,广州新房均价变化不大。

反映在长岭居各个楼盘上,这一点就更加明显了。在科学城新房售价还是 4-5 万的时候,包括逸璟台在内的部分复式已经块突破到 6 万,增长速度远远快于科学城。

另外,不仅是价格起点高,比起科学城,长岭居的购房群体也发生了变化,从以前的刚需,逐渐变成了改善一族。根据了解,逸璟台的购房者基本都是企业高管和公司老板以及科研人才。而随着科学城和知识城精英人才因改善需求向长岭居外溢,这样的变化会更为明显,板块内的边界圈层也会变得更为清晰。

相比黄陂,长岭居更能打

多人认为,在黄埔今年 3 月份重新调整长岭居土地规划,拿掉全部 " 教育科研地兼容商业商务地块 " 后,会彻底没有产业,毕竟此前计划建造 " 黄埔实验室 " 基地 ,就是为了吸引科研人才,如今回归原样,无异于重走回头路,这对长岭居房价的上涨会带来很大拖累。

关于这点,笔者并不苟同,难道所有城市发展只有一种路径,都需要复刻一种模式?

没有产业,房价却一路看涨的,并非没有," 天河后花园 " 牛奶厂就是一个。牛厂的成功,其实很简单,就是抱住了智慧城、科学城的大腿,它离智慧城与科学城都很近,只有几公里。

黄埔的黄陂板块也同样没什么产业,但因为靠近科学城,房价也蹭蹭上涨,许多人因此将之称为 " 黄埔牛奶厂 "。但笔者认为,如果硬要评黄埔牛奶厂,相比黄陂,长岭居的可能性反而更大。

作为科学城后花园,黄埔疗养之地,长岭居其实并算不上偏僻,其距离科学城、黄埔区府最近只有 2-3 公里,与周边商业和产业关联性也很强,和牛奶厂差不多。

而且,科学城扩容后,已经把长岭居纳入了服务范围。官方文件提出说,要形成永和、长岭居、高铁中心在内的 " 三辐 " 服务核心,让居民不出 10 分钟,便可用上基础生活服务设施、共享生产服务设施和创新创业服务设施,这些利好都是黄陂所不具有的。

另外,在教育方面,长岭居和牛奶厂很像,都是名校环绕。今年长岭居重新更改的规划更是强化了这种优势,后面会新增 2 所 18 班幼儿园和 2 所 24 班小学。加上之前落户的广州市二中开元学校,北师大广州实验学校、铁英小学和修仕倍励国际实验学校,比起只有名校黄埔军校中学的黄陂,长岭居的教育阵容强悍得多。

再来看交通,长岭居的交通并不算差,轨道交通地铁 21 号线和黄埔有轨电车 1 号线都已经开通。其中,有轨电车 1 号线沿着永顺大道与科学城相连,沿线站点可以和 6 号线、21 号线多个站点接驳,未来也会有两条高速地铁(知南快线、广从快线)联通长岭居、广州和大湾区等多个核心区。黄陂与科学城的联通主要在东南方向,交通较为单调,主要依靠的还是开创大道。

再看定位上,长岭居的定位是现代化 + 宜居 + 教育 + 医疗,而黄陂可能是高端住宅片区。其实在高端上,长岭居不输黄陂,据介绍,按照副国级标准来建造的黄埔国际会议中心就会落户在长岭居,未来国家政要、专家学者、企业家都可能会选在这个地方开会或下榻。

总而言之,有时候,没有产业并不会导致房价不涨,只要你位置够好,能蹭,资源够稀缺,即使不能成为真正的牛奶厂,那也会很能打。

1000 万不是顶点

作为长岭居的标杆楼盘,中冶 · 逸璟台的房价代表了整个板块。

相比附近几个楼盘,逸璟台算不上太大,占地 6.7 万平方米,12 栋高层住宅加上 52 套叠墅和 60 套联排别墅,只有 700 多户,妥妥的低密度。

逸璟台就在三座山的山脚下,有风水中藏风聚气,得天独厚的格局,小区就犹如一个钱袋子、聚宝盆。

项目虽然是叠墅和板式洋房的组合,但整体分布上错落有致。高层洋房大致分布在东边和北边,叠墅和联排别墅则根据地势变化,采用梯田设计,户型朝南,采光和通透性都比较好。

逸璟台现在主打产品是复式高层洋房,每栋 2 梯 2 户,1-6 栋是大户型,正南朝向,建面都在 160㎡以上。7-12 栋则是西南朝向,129-138㎡,属于改善户型,现在这种户型已经进入清盘阶段,后续推出的产品基本都是大户型为主。

笔者踩盘时,看的样板房是第 5 栋,建面为 168㎡和 172㎡的 4+1 双套房。房子景观主题很明显,上楼的观光电梯,入户花园、厨房窗户,都正对着项目背后的水牛山,远眺望去,视野开阔,观赏性极佳。

168㎡4+1 双套房

而且逸璟台的复式也没有同类产品低矮、采光不好缺点,6.1 米的高挑,南北对流,解决的全是复式痛点。

168㎡户型入户花园比 172㎡的稍大,有 16㎡,堪比许多住宅的卧室,在花园中种植盆景、花草不会有任何局促感。花园进去之后,左边是厨房,右边是 8.5 米进深的餐厅和客厅,宽阔的落地窗与厨房门窗正对,通透、凉爽。

楼下有两间卧室,正对着山景的是长者房,考虑到老人起居的方便性,房内还设有单独卫生间。二楼作为主人层,私密与舒适性都考虑的较为全面,不仅有独立的卫浴,还有衣帽间和独立书房。如果把书房改造成卧室,面积并不成问题。

虽然面积差不多,但 172 的户型与 168 相差较大,一层的入户花园与客厅阳台直接相,室内对流和采光应该会更好。另外,172㎡的私密性做的更到位,它将一层的两个卧室分散在了房子两端,避免家庭成员之间的相互干扰。

172㎡4+1 双套房

至于价格,销售表示, 168㎡户型的总价是 980 多万,首付 7 成 690 万,因为二楼的 38㎡属于交标赠送,加上一楼 168㎡,均价大约是 5 万左右。而 172 户型的总价较高,约需要 1100 万。从两个价格看,改善群体要入手颇有些困难。

笔者认为,随着新楼盘不断推陈出新,逸璟台高端宜居的 " 人设 " 会越来越符合长岭居的定位,而且随着小户型售罄,房源会更加稀缺,投资价值也会更为凸显。

所以,要上车,还是得趁早。

总结

总得来说,逸璟台与长岭居在格调上有很强的同步性,都是生态、健康和宜居标签,这点逸璟台在高层面上已经抓住了大势。

而且随着教育、交通、商业设施的进一步完善,人们对生活品质要求的提高,以及科学城、知识城人才外溢的共同作用,逸璟台的增长空间会很大,成为 " 黄埔牛奶厂 " 般地标杆房价并非不可能。

出品 / ZAKER 房产

文 / 临川

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