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ZAKER房产 05-12

房地产税:悬在海南、深圳头上的达摩克利之剑

房产税真的要来了?

5 月 11 日,财政部官网发布《财政部等 4 部门在京召开房地产税改革试点工作座谈会》。此次政策信息量极大,对于判断房地产税的政策动向和改革方向具有积极的作用。

寥寥百字,传达的信号意义深远。从参会部门看,决定房地产税立法、征收的四个单位聚齐,尤其全国人大常委会预算工委参与其中,会议的分量显得更重。

虽然从立法进程来看,房地产税立法至少在 2021 年仍没有时间表,但推出的迫切性却愈发强烈。有专家认为,在立法完成之前,先在部分城市试点的思路未尝不可。

本次座谈会释放了哪些信号,房产税的未来之路到底该怎么走?今天全部给你讲清楚。

会议传递了怎样的信号

最近半年时间里,财政部多次表示,要积极稳妥推进房地产税立法和改革。

此前还公布了房地产税立法的三大原则:即立法先行、充分授权和分步推进。

不过,房地产税立法并没有明确的时间表。

目前,房地产税立法已经列入十三届全国人大常委会立法规划的第一类项目,即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。

不过今年全国人大常委会立法工作计划中,并未提及房地产税立法。" 十四五 " 规划也维持此前 " 推进房地产税立法 " 表述。

房地产税改革具有多重目标和社会意义,客观上也有助于促进房价稳定和房地产市场的平稳健康发展。改革也绝对不会简单停留在 " 对多套房征税 "、" 打压房价 " 等概念上。

此次会议后,各类试点工作会开展,且会朝着地方税体系改革、地方税政管理权改革两个大方向进行突破。" 解决大城市住房问题 " 成为今年的发展思路,或意味着大城市先行试点的可能性最大。

2020 年至 2021 年,杭州、成都、深圳、上海、南京、东莞等城市的楼市再度火爆,随后都迎来调控的收紧,但市场热度并未被压住。

房产收益直接拉大了贫富差距。中国家庭金融调查中心数据显示,房产占我国家庭资产 65%-70% 的份额,比美国高出 2 倍,房产增值收入占家庭财产增值 90% 以上。

房改 20 余年以来,房产已成为居民特别是富人的第一追逐目标。城市居民家庭第一套、第二套、第三套住房总收益率均值为 340.3%、143.2% 和 96.7%。

专家怎么看

" 现在有些地方楼市热得难受就往下硬压,这都是行政手段为主,治标不治本,可以治本的依然是出台房地产税。" 财政部财科所原所长、经济学家贾康此前建议,海南和深圳两地,应当积极推出更高水平的房地产税改革试点。

从实际情况出发,海南、深圳目前也是国内楼市较为火爆的城市和省份,海南为打击炒房实施全域限购,深圳虽调控不断加码但依然难以遏制疯狂的楼市 " 打新 "。这些城市和省份推出房地产税,无疑有利于稳定楼市。" 两个地方不能再等了,深圳和海南要拿出改革的胆识和勇气。" 贾康此前呼吁。

深圳、海南如果要开征房地产税试点,要吸取上海、重庆的经验,在政策设计上更加周到、更有效率,征收范围要适当扩大,体现一定的力度。

房产税试点已 10 年,有何成效

自 2011 年 1 月上海和重庆率先试点对个人住房征收房产税,至今已经过去了 10 年。两个试点城市的房产税有何变化?是否起到抑制房价的作用?

重庆版本:

征收对象:为个人拥有的独栋商品住宅,个人新购的高档住房,在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。

未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房,将适时纳入征税范围。

重庆存量独栋商品住宅,也要征收。

起征点方面,重庆按 " 户面积 " 算,一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户 100 平方米和 180 平方米两种起征点。

适用税率方面,重庆分三档:0.5%、1% 和 1.2%。

上海版本:

征收对象:本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。

在存量房方面,上海一律不征。

免税面积(起征点)方面,上海按 " 人均面积 " 算,人均 60 平方米 ( 含 ) 为起征点。

适用税率:上海分两档:0.4% 和 0.6%;

综上对比可以看出,税率方面重庆高于上海的。

报告显示,上海及重庆试点房产税的前 3 个月,两市住宅成交量下降,但成交均价并未出现明显下跌,而第二年两地成交量就呈现较大幅度的增长。此后几年间,房产税试点对房价的影响更是可以忽略不计。

但这十年的数据显示,试点房产税的两个城市上海、重庆并未起到降房价的作用。

" 只要开征房产税,房价就会大降 ",很多民众抱有这样的预期。但从重庆上海两地的试行情况来看,似乎并不符合这一预期。

长期来看,决定房价的根本原因还是供求关系,目前市场对房子的需求缺口很大,新房、二手房和租房三大块构成了整体房地产市场。在这样一个刚性需求情况下,通过房地产税的征收可能释放出来的一点存量房产,不足以起到降低房价的作用。

其实,征收房产税主要是从房屋持有环节征税,增加购房成本。在一定程度上能够倒逼一些存量房流入市场,改变供需,同时也能抑制房地产投机,减少泡沫,对促进房地产行业稳定发展具有重大意义。

出品 /ZAKER 房产

编辑 / 真意

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